Laat uw nummer achter, dan bellen wij u binnen één werkdag persoonlijk terug.
Vul uw naam en telefoonnummer in.
Vrijblijvend. Geen verkoopverhaal, geen verplichtingen.
Box 3 is de Nederlandse vermogensbelasting op spaargeld, beleggingen en vastgoed dat niet de eigen woning is. Uw Dubai-appartement geeft u wel op, maar door het belastingverdrag tussen Nederland en de VAE betaalt u er in de praktijk geen Nederlandse box 3-belasting over.
De Nederlandse Belastingdienst belast vermogen in box 3 op basis van een fictief rendement. Niet uw werkelijke huurinkomsten of vermogensgroei worden belast, maar een berekend fictief rendement dat de overheid veronderstelt dat u behaalt. Voor 2025 bedraagt dit fictieve rendement voor ‘overige bezittingen’ (waaronder vastgoed) ca. 6,17%. Over dit fictieve rendement betaalt u 36% belasting.
U geeft uw Dubai-vastgoed dus wel op in uw aangifte, als onderdeel van uw box 3-vermogen. Maar daar blijft het niet bij: door het belastingverdrag tussen Nederland en de VAE wijst Nederland het heffingsrecht over onroerend goed toe aan het land waar het pand ligt (artikel 6 van het verdrag). Nederland verleent vervolgens voorkoming van dubbele belasting via de vrijstellingsmethode.
Concreet betekent dit: bezit u een Dubai-appartement met een waarde van €500.000, dan telt dat mee voor de berekening van uw box 3-grondslag, maar de box 3-heffing die aan dat pand is toe te rekenen wordt via een evenredige vermindering weer teruggegeven. Netto betaalt u daardoor in de praktijk geen of nauwelijks Nederlandse box 3-belasting over uw Dubai-vastgoed. De precieze uitkomst hangt af van uw overige box 3-vermogen en het heffingsvrije deel. Dit is geen fiscaal advies, laat uw eigen situatie doorrekenen door een fiscalist.
Let op het verschil met vastgoed in Nederland: dat blijft na emigratie wél belast in box 3 (beperkte buitenlandse belastingplicht), omdat het verdrag het heffingsrecht daarover juist aan Nederland toewijst.
Het moment waarop u fiscaal emigreert is het moment waarop uw binnenlandse belastingplicht eindigt. Vanaf dat punt valt uw Dubai-vastgoed definitief buiten de Nederlandse vermogensbelasting.
Fiscale emigratie houdt in dat u uw fiscale woonplaats verplaatst van Nederland naar een ander land, in dit geval de VAE. De Belastingdienst bepaalt uw fiscale woonplaats op basis van feitelijke omstandigheden: waar heeft u uw sociale leven, uw bankrekeningen, uw gezin, uw woning? Er is geen simpele knop om om te zetten; het is een feitelijke beoordeling.
Ook zonder te emigreren betaalt u door het belastingverdrag NL-VAE in de praktijk geen box 3-belasting over uw Dubai-vastgoed (zie de sectie hierboven). Na emigratie valt het pand er helemaal buiten en hoeft u het niet meer in een Nederlandse aangifte op te geven. Dat scheelt vooral administratie en het risico op discussie met de Belastingdienst over de waardering.
Na de emigratie belast Nederland uw Dubai-vastgoed niet meer in box 3. De VAE zelf heft geen vermogensbelasting, geen belasting op huurinkomsten en geen meerwaardebelasting bij verkoop. Uw rendement op het Dubai-vastgoed is daarmee volledig vrij van belasting, zowel in Nederland als in de VAE.
Belangrijk aandachtspunt: Nederland kent een conserverende aanslag bij emigratie voor bepaalde vermogensbestanddelen. Voor regulier Dubai-vastgoed is dit doorgaans niet van toepassing, maar bij emigratie vanuit een aanmerkelijk belang-situatie of pensioenrechten is extra aandacht geboden. Laat uw situatie altijd beoordelen door een fiscaal adviseur gespecialiseerd in internationale belastingen.
Steeds meer Nederlanders kopen Dubai vastgoed bewust als alternatief voor Nederlandse beleggingen, en dat is geen toeval.
Na jarenlange discussies over het fictieve rendement en de invoering van het nieuwe box 3-stelsel per 2027 (werkelijk rendement) is de belastingdruk op vermogen in Nederland voor velen een serieuze ergernis geworden. Vermogenden met spaargeld en beleggingen boven €500.000 betalen effectief 2-2,5% van hun totale vermogen per jaar aan belasting, ongeacht het werkelijke rendement.
De VAE heft geen inkomstenbelasting, geen vermogensbelasting en geen vermogenswinst bij verkoop van vastgoed. Voor vastgoedinvesteerders betekent dit dat elk procent rendement ook daadwerkelijk rendement is. Bij een BAR (bruto aanvangsrendement) van 7-8% en nul belasting is het netto resultaat fundamenteel anders dan bij vergelijkbaar Nederlands vastgoed belast in box 3.
MIRO ziet in de praktijk dat een groeiend deel van onze klanten Dubai-vastgoed aankoopt als bewuste stap in een bredere vermogensplanning. Het gaat niet alleen om rendement, maar ook om het ontkoppelen van vermogen van de Nederlandse belastinggrondslag. Dit wordt in combinatie met fiscale emigratie gedaan, maar ook door vermogenden die nog in Nederland wonen maar al vooruitdenken over emigratie.
Nuance: Zolang u fiscaal inwoner van Nederland bent, valt Dubai-vastgoed gewoon in uw box 3. De strategie werkt alleen volledig na fiscale emigratie. MIRO begeleidt u bij de vastgoedkant; voor de fiscale emigratie verwijzen wij altijd naar een gecertificeerd belastingadviseur.
Een directe vergelijking van de totale belastingdruk op een vastgoedinvestering van €500.000, in Nederland versus Dubai (na fiscale emigratie).
| Belastingaspect | NL vastgoed (box 3) | Dubai vastgoed (na emigratie) |
|---|---|---|
| Belasting op vermogenswaarde | ~2,2% per jaar (fictief rendement × tarief) | 0%, geen vermogensbelasting |
| Belasting op huurinkomsten | Fictief belast via box 3, of box 1 bij meer dan normaal beheer | 0%, geen inkomstenbelasting VAE |
| Belasting bij verkoop | Box 3 of box 1 afhankelijk van situatie; eventueel overdrachtsbelasting koper | 0%, geen meerwaardebelasting |
| Jaarlijkse OZB / gemeentelijke heffingen | 0,1-0,3% WOZ-waarde per jaar + rioolheffing etc. | Service charges: AED 10-25/sqft/jr (~0,3-0,8% van waarde) |
| Eenmalige aankoopkosten | Overdrachtsbelasting 10,4% (belegger), notariskosten | DLD-fee 4% + agency 2% (bij MIRO: 0%) |
| Totale belastingdruk (10 jr) | ~30-35% van de investering in belastingen | ~4% DLD eenmalig, daarna 0% |
Berekening is illustratief en gebaseerd op een investering van €500.000 over 10 jaar. Individuele situaties kunnen afwijken. Raadpleeg altijd een belastingadviseur.
Hoe de twee elementen samenwerken, wat de timing is en waar u op moet letten.
Stap 1, Verkenning en planning: De strategie begint met een integrale beoordeling van uw vermogenssituatie door een internationaal belastingadviseur. Wat zijn uw vermogensbestanddelen? Heeft u een eigen BV of aanmerkelijk belang? Pensioenaanspraken? Elk van deze factoren heeft eigen emigratie-implicaties die beoordeeld moeten worden vóór enige actie.
Stap 2, Emigratie voorbereiden: Het centrum van uw levensbelangen verhuist naar Dubai of een andere woonstaat. Praktisch: woning in NL verkopen of langdurig verhuren, uitschrijven uit BRP, Dubai-visum of -residency regelen, bankrekening in VAE openen. Dit proces duurt doorgaans 3-6 maanden.
Stap 3, Timing van de vastgoedaankoop: Idealiter koopt u uw Dubai-vastgoed ná de fiscale emigratie. Het pand wordt dan nooit in uw Nederlandse box 3 opgenomen. Koopt u in het emigratiejaar, dan gelden bijzondere regels voor de periode van binnenlandse belastingplicht in dat jaar.
Stap 4, Beheer en rendement: Na emigratie en aankoop ontvangt u huurinkomsten volledig belastingvrij. Er zijn geen jaarlijkse aangifte-verplichtingen in de VAE voor particuliere huurinkomsten. MIRO begeleidt u bij property management, huurcontracten via Ejari en het monitoren van uw rendement.
De Belastingdienst beoordeelt fiscale emigratie op feitelijke basis. Wie op papier emigreert maar de facto zijn leven in Nederland voortzet, wordt alsnog als binnenlands belastingplichtige beschouwd. Zorg voor echte substance in Dubai: woning, sociale leven, medische zorg, bankrekening en bewijs van verblijf. Schijnemigratie wordt actief bestreden.
Hoewel Dubai-vastgoed kopen als privépersoon na emigratie een legale en transparante strategie is, moeten constructies met BV’s, stichtingen of tussenhoudsters extra zorgvuldig worden opgezet. Nederland heeft anti-misbruikregels (fraus legis) die kunstmatige belastingstructuren kunnen aanpakken. Een directe privéaankoop is het eenvoudigst en het minst kwetsbaar.
Dubai-vastgoed is aantrekkelijk, maar niet risicovrij. De AED is gekoppeld aan de USD, het EUR/USD-valutarisico is reëel. Vastgoedprijzen in Dubai kunnen ook dalen, zoals tussen 2014 en 2020. MIRO werkt uitsluitend met A-tier ontwikkelaars en RERA-geregistreerde projecten om off-plan risico’s te minimaliseren.
Per 2027 plant Nederland een nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement. Huurinkomsten worden dan belast als werkelijk inkomen. Dit maakt de fiscale impact voor niet-emigranten groter of kleiner afhankelijk van uw rendement. Voor geëmigreerden verandert er niets, u bent dan geen binnenlands belastingplichtige meer.
U geeft het op in box 3, maar u betaalt er in de praktijk geen Nederlandse belasting over. Het belastingverdrag tussen Nederland en de VAE (van kracht sinds 2010) wijst het heffingsrecht over onroerend goed toe aan het land waar het pand ligt. Nederland verleent vervolgens voorkoming van dubbele belasting via de vrijstellingsmethode: de box 3-heffing die aan het Dubai-pand is toe te rekenen wordt evenredig verminderd. De exacte uitkomst hangt af van uw overige box 3-vermogen; laat het doorrekenen door een fiscalist.
Als u fiscaal inwoner van Nederland bent en een Dubai-appartement verhuurt, valt de waarde van het pand in box 3. De werkelijke huurinkomsten worden in box 3 niet afzonderlijk belast, het gaat om het fictieve rendement op de vermogenswaarde. Bent u actief betrokken bij het beheer (meer dan normaal vermogensbeheer), dan kan de Belastingdienst oordelen dat er sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden (box 1). Dit is een complexe beoordeling die afhankelijk is van de mate van activiteit en vereist fiscaal advies.
Op het moment dat u niet langer binnenlands belastingplichtige bent in Nederland, valt uw Dubai-vastgoed buiten de Nederlandse vermogensbelasting. Dat moment is de datum van fiscale emigratie, die de Belastingdienst bepaalt op basis van feitelijke omstandigheden. Voor het emigratiejaar geldt box 3 nog over de periode van binnenlandse belastingplicht in dat jaar. Vanaf het eerste volledige jaar na emigratie bent u vrij van Nederlandse box 3 op uw Dubai-bezit.
Ja, wanneer de fiscale emigratie werkelijk en feitelijk is, is het kopen van Dubai-vastgoed na emigratie volledig legaal en transparant. Er is geen sprake van een constructie of belastingontwijking, u bent simpelweg niet langer belastingplichtig in Nederland. De strategie werkt alleen als de emigratie echt is: werkelijke verhuizing, werkelijk centrum van levensbelangen in de VAE, geen schijnconstructie. MIRO adviseert altijd professionele fiscale begeleiding bij dit traject.
De strategie bestaat uit twee onderdelen: de fiscale emigratie en de vastgoedaankoop. Fiscale emigratiebegeleiding door een gespecialiseerde adviseur kost doorgaans €2.000-€8.000 afhankelijk van uw situatie. Voor de vastgoedaankoop betaalt u eenmalig 4% DLD-fee en eventuele makelaarskosten (bij MIRO 0% voor kopers). Daarna zijn de doorlopende kosten beperkt tot service charges (AED 10-25/sqft/jaar) en eventuele property management fees (7-10% van huurinkomen). Er zijn geen jaarlijkse belastingkosten.
Of volledig eigenaar worden met een lage instap, of mee-investeren via deel-eigenaarschap, MIRO biedt beide mogelijkheden.
Met ca. €80.000 eigen vermogen koopt u een volledige studio in Dubai. Tot 60% van de aankoopprijs kan gefinancierd worden bij een bank in de VAE.
MIRO brengt gelijkgestemde beleggers samen in één Dubai-unit. U investeert mee vanaf €40.000 onder een notarieel vastgelegde eigendomsstructuur.
Wij begeleiden u van de eerste oriëntatie tot de definitieve aankoop. Volledig Nederlandstalig, geen verborgen kosten, altijd transparant over risico’s.
U betaalt MIRO niets als koper, onze vergoeding komt van de ontwikkelaar.
Vul uw gegevens in en stuur ons een bericht. Wij zullen zo snel mogelijk reageren!