De vastgoedmarkt in Dubai werkt fundamenteel anders dan in Nederland. Juridische documenten, betalingsstructuren, DLD-registratie en het escrow-systeem zijn voor een Nederlander zonder lokale kennis lastig te navigeren, zeker wanneer alles in het Engels of Arabisch verloopt en bedragen in de miljoenen AED lopen. Een Nederlandse makelaar die in Dubai actief is, overbrugt die kloof op elk niveau.
Nederlanders denken doorgaans rationeel over vastgoed: rendement, risico, tijdshorizon en financieringsstructuur staan centraal. De lokale Dubai-saleservaring is sterk gericht op emotie, urgentie en pre-launch exclusiviteit. MIRO slaat de brug tussen beide werelden: wij bieden de analytische diepgang die u van een Nederlandse adviseur verwacht, gecombineerd met de lokale marktkennis en netwerktoegang die alleen ter plaatse opgebouwd kan worden.
Onze klanten profiteren bovendien van onze kennis van de fiscale positie van een Nederlandse koper in Dubai, inclusief de relevantie van het belastingverdrag Nederland-VAE, de behandeling van buitenlands vastgoed in box 3 en de implicaties voor het geval u overweegt te emigreren. Dat is kennis die een lokale Emirati-makelaar simpelweg niet bezit.
MIRO is geen doorgeefluik van ontwikkelaar-brochures. Wij voeren inhoudelijke analyse uit, begeleiden juridisch en blijven betrokken na de aankoop. Dit zijn de drie pijlers van onze dienstverlening.
Wij beoordelen elk project op basis van DLD-transactiedata, ontwikkelaar-track record, locatieanalyse en een volledig DCF-rekenmodel (Discounted Cash Flow). U krijgt een eerlijk rendementsoordeel, inclusief service charges, managementkosten en exitscenario’s. Geen mooie brochures, alleen feiten.
Wij coördineren het volledige juridische traject: van het controleren van de SPA (Sales Purchase Agreement) en de booking tot de registratie bij de Dubai Land Department en het ontvangen van uw title deed. Alle documenten worden voor u vertaald en toegelicht. U tekent nooit iets wat u niet volledig begrijpt.
Na de sleuteloverdracht zijn wij nog steeds uw aanspreekpunt. Wij helpen bij het vinden van een betrouwbaar property management bedrijf, optimaliseren uw verhuurstrategie (lange termijn vs Airbnb) en bespreken proactief het ideale exitmoment op basis van marktdata. Uw rendement is onze prioriteit.
Ons proces is helder en transparant, van het eerste gesprek tot de nazorg na oplevering. Elke stap wordt volledig in het Nederlands begeleid en uitgelegd.
We leren u en uw situatie kennen. Doelen, budget, tijdshorizon, risicotolerantie en eventuele Nederlandse fiscale overwegingen worden besproken. Dit gesprek duurt doorgaans 30–60 minuten en is volledig kosteloos, via videocall of op locatie in Dubai.
Op basis van uw profiel selecteren wij 2–4 concrete projecten die het beste passen bij uw doelstelling. Wij werken met een selecte groep A-tier ontwikkelaars: Sobha Realty, Ellington Properties, Binghatti en Imtiaz Developments.
Voor het project dat u uitkiest ontvangt u een volledige DCF-doorrekening: BAR, service charges, beheerkosten, waardestijgingsprognose en exitscenario na 3, 5 en 10 jaar. U neemt een beslissing op basis van getallen, niet op gevoel. Dit model is exclusief voor MIRO-klanten.
Na uw keuze coördineren wij de reservering, booking met aanbetaling, SPA-controle en de officiële registratie bij de Dubai Land Department. Alle betalingstermijnen worden bewaakt. U ontvangt uw title deed digitaal via het DLD-portaal, volledig op uw naam geregistreerd.
Na oplevering helpen wij bij het inrichten van uw verhuurstrategie, het vinden van huurders of een property manager, en de jaarlijkse evaluatie van uw rendement. Wil je op een bepaald moment verkopen? Wij adviseren u over timing.
Veel Nederlanders denken dat direct bij de ontwikkelaar kopen goedkoper of sneller is. In werkelijkheid betaalt u nooit meer via MIRO, en krijgt u aanzienlijk meer begeleiding, onafhankelijkheid en inzicht.
| Service | Via MIRO | Direct bij ontwikkelaar |
|---|---|---|
| Prijs voor koper | Zelfde prijs als rechtstreeks bij ontwikkelaar | Basisprijs, geen korting zonder makelaar |
| Nederlandstalig advies | Ja, volledig in het Nederlands | Nee, Engelstalig salesteam |
| Onafhankelijk advies | Ja, MIRO vertegenwoordigt uw belang | Nee, salesteam vertegenwoordigt ontwikkelaar |
| Meerdere projecten vergeleken | Ja, cross-ontwikkelaar vergelijking | Nee, alleen eigen portfolio |
| DCF-rendementsdoorrekening | Ja, volledig model inclusief kosten en exit | Nee, enkel marketingcijfers |
| Fiscale begeleiding NL situatie | Ja, box 3, verdrag, emigratie-implicaties | Nee, geen NL fiscale kennis |
| Kosten voor koper | €0, MIRO wordt betaald door ontwikkelaar | €0, maar ook geen onafhankelijke begeleiding |
| Na-aankoop ondersteuning | Ja, verhuur, beheer, exitstrategie | Minimaal, na tekenen stopt contact |
Bij nieuwbouw niets. Dat klinkt te mooi om waar te zijn, en daarom leggen wij hier uit waar het geld dan wel vandaan komt, en welke prikkel dat model bij uw makelaar neerlegt.
In Dubai betaalt de ontwikkelaar de commissie aan de makelaar die de koper aanbrengt, doorgaans 2 tot 5 procent van de verkoopprijs. Die vergoeding komt uit het verkoopbudget van het project en niet bovenop uw koopsom. De prijslijst van een ontwikkelaar is voor iedereen gelijk: u betaalt hetzelfde bedrag of u nu via ons komt of zelf de salesbalie van het project binnenloopt.
Rechtstreeks kopen levert dus geen korting op. Dat verkoopbudget vloeit niet terug naar de koper die zonder makelaar verschijnt, het blijft gewoon bij de ontwikkelaar. Wat u in dat geval wel kwijtraakt is de enige partij aan tafel die niet voor de verkopende kant werkt.
Aan dit model zit een keerzijde, en die noemen wij liever zelf. Een makelaar die door de ontwikkelaar wordt betaald heeft er belang bij dat u iets koopt. Het percentage verschilt bovendien per project. Ligt het ver boven de vijf procent, dan wil de ontwikkelaar die voorraad snel kwijt, en dat is zelden het project waar u zelf het meeste aan hebt. Daarom noemen wij bij elk voorstel welk percentage wij op dat specifieke project ontvangen. U kunt dan zelf wegen hoe zwaar ons advies weegt tegenover onze prikkel.
Eén uitzondering hoort erbij. Op de bestaande markt, de zogeheten ready units, is het juist gebruikelijk dat de koper de courtage betaalt, meestal rond de 2 procent van de koopsom. MIRO richt zich op nieuwbouw en verwijst voor ready units door naar lokale partners, dus in ons traject speelt dit niet. Krijgt u elders wel een courtage voorgelegd, dan weet u nu waar die vandaan komt.
| Kostenpost | Wie betaalt | Waar het naartoe gaat |
|---|---|---|
| Makelaarscommissie nieuwbouw | De ontwikkelaar | Naar de makelaar, uit het verkoopbudget van het project |
| Begeleiding en doorrekening MIRO | Niemand extra | Zit in diezelfde commissie besloten |
| DLD-registratiefee 4% | De koper, tenzij de ontwikkelaar hem bij een launch overneemt | Dubai Land Department |
| Administratie en registratie | De koper | Dubai Land Department en het registratiekantoor |
| Servicekosten per jaar | De eigenaar | De Owners Association van het gebouw, voor onderhoud en voorzieningen |
| Courtage bij ready units | De koper, circa 2% | Naar de verkopende of aanbrengende makelaar |
Iedereen met een telefoon kan zich makelaar in Dubai noemen. Vijf checks die u bij elk gesprek kunt doen, ook bij dit gesprek.
Een makelaar die in Dubai mag bemiddelen is geregistreerd bij RERA en werkt via het Dubai Land Department. Vraag om het nummer en controleer het. Wie eromheen draait, bemiddelt niet officieel.
Wie niet wil zeggen wat hij op dít project verdient, verbergt zijn prikkel. Een uitzonderlijk hoog percentage betekent dat de ontwikkelaar zijn voorraad kwijt wil, en dat is informatie die u toekomt.
Leg een propositie van een andere partij voor. Wordt die eerst afgebrand en daarna vervangen door een eigen project, dan zat de conclusie er al voor de analyse. Een serieuze partij rekent hem gewoon door.
Rendementen uit een brochure zijn marketing. Vraag waar het huurniveau vandaan komt, over welke periode, in welk gebouw, en of servicekosten en leegstand er al af zijn. Bruto rendement is geen rendement.
Vraag wie de verhuur regelt, wie uw rendement bewaakt en wat dat jaarlijks kost. Bij veel partijen stopt het contact na de handtekening, precies op het moment dat uw investering pas begint te lopen.
Wij hebben deze checks uitgeschreven tot een lijst die u tegen elke partij kunt houden, die van onszelf inbegrepen. Lees hoe u een betrouwbare makelaar in Dubai herkent. Daar staat ook onze eigen score op die lijst, inclusief de punten waarop wij niet maximaal scoren.
MIRO Dubai Real Estate is opgericht door twee Nederlandse ondernemers met een passie voor vastgoed en een diepgeworteld begrip van de Dubai-markt. Wij combineren financieel-analytische expertise met een sterke klantbeleving, voor Nederlandse kopers die serieus investeren en geen genoegen nemen met een standaard salesgesprek.
Milan is verantwoordelijk voor de marktanalyse en financiële doorrekeningen. Als analist hanteert hij een DCF-model dat rekening houdt met markttrends, huurvraag per submarkt, service charges en realistische exitpaden. Zijn achtergrond in financiële analyse maakt dat elk projectadvies datagedreven en onderbouwt is.
Roy stuurt de klantbeleving en het marketing team. Hij is het aanspreekpunt voor klanten van het eerste gesprek tot na de oplevering en zorgt dat elke klant het gevoel heeft dat zijn investering persoonlijk beheerd wordt, niet behandeld als een transactie. Roy’s achtergrond in marketing en klantreizen vertaalt zich in een onboarding-ervaring die klanten verrast.
MIRO is gevestigd in Nederland en gespecialiseerd in de Dubai vastgoedmarkt. Wij zijn bereikbaar via telefoon, WhatsApp en videocall op Nederlandse kantoortijden, en indien gewenst ook buiten kantooruren voor klanten in andere tijdzones.
Niets. MIRO wordt uitsluitend vergoed door de ontwikkelaar, niet door u als koper. Dit is het standaard model in Dubai: de ontwikkelaar betaalt een commissie aan geregistreerde makelaars. De aankoopprijs die u betaalt is exact dezelfde als wanneer u rechtstreeks bij de ontwikkelaar zou kopen. U krijgt dus alle begeleiding, analyse en ondersteuning van MIRO zonder enige meerkosten, geen verborgen fees, geen administratiekosten.
Onze primaire focus ligt op off-plan (nieuwbouw) projecten van A-tier ontwikkelaars, omdat dit segment de meest interessante combinatie biedt van gespreide betaling, waardestijgingspotentieel en BAR. Voor ready units (bestaand vastgoed) hebben wij een netwerk van lokale partners waarmee wij u kunnen doorverwijzen. Heeft u een specifieke ready unit op het oog? We kijken graag met u mee.
Ja. Wij helpen u bij het selecteren van een betrouwbaar property management bedrijf in Dubai, gespecialiseerd in lange termijn verhuur of short-stay (Airbnb / Airbnb-style platforms). Wij geven concrete aanbevelingen op basis van uw woning, locatie en doelstelling, maar treedt zelf niet op als property manager. Dat houdt onze rol volledig onafhankelijk. Na de eerste verhuurstart bewaken wij jaarlijks uw rendement en bespreken we optimalisatiemogelijkheden.
MIRO werkt uitsluitend met RERA-geregistreerde ontwikkelaars en volgt alle vereisten van de Real Estate Regulatory Authority (RERA) van Dubai. Transacties verlopen altijd via officiële kanalen, DLD-registratie, escrow-accounts en formele contracten. Wij adviseren u nooit om buiten officiële routes te handelen.
Er zijn Nederlandse makelaars die Dubai-vastgoed verkopen vanuit Nederland, doorgaans op basis van een afstandsrelatie met één of twee ontwikkelaars. Het verschil met MIRO is dat wij directe ontwikkelaar-relaties hebben op meerdere niveaus, cross-ontwikkelaar vergelijken en adviseren op basis van een volledige marktanalyse, niet op basis van welk project ons toevallig de hoogste commissie geeft.
Of volledig eigenaar worden met een lage instap, of mee-investeren via deel-eigenaarschap, MIRO biedt beide mogelijkheden.
Met ca. €80.000 eigen vermogen koopt u een volledige studio in Dubai. Tot 60% van de aankoopprijs kan gefinancierd worden bij een bank in de VAE.
MIRO brengt gelijkgestemde beleggers samen in één Dubai-unit. U investeert mee vanaf €40.000 onder een notarieel vastgelegde eigendomsstructuur.
Vertel ons uw doelstelling en wij bereiden een persoonlijk projectoverzicht voor, inclusief rendementsdoorrekening. Volledig in het Nederlands, volledig vrijblijvend.
€0 kosten voor u als koper, altijd.
Vul uw gegevens in en stuur ons een bericht. Wij zullen zo snel mogelijk reageren!