De Dubai vastgoedmarkt is in tien jaar geëxplodeerd in omvang en aantal aanbieders. Ruim 7.000 RERA-geregistreerde makelaars verdelen de markt, met daarnaast nog tientallen niet-geregistreerde tussenhandelaren. Voor een Nederlandse koper die op afstand probeert te bepalen wie eerlijk is, is dit een verwarrend speelveld.
Het grootste risico is niet dat een makelaar liegt — de meeste zijn formeel geregistreerd en hun projecten bestaan ook echt. Het reële risico is dat een makelaar je een project verkoopt dat net niet bij jouw doelen past, omdat de commissie te aantrekkelijk is. Of dat rendementscenario’s zonder transparante onderbouwing worden gepresenteerd, en je achteraf ontdekt dat de cijfers gebaseerd waren op short-stay-bezetting die in jouw wijk niet realistisch is.
Goed nieuws: je kunt al deze risico’s zelf controleren. Hieronder staan 10 tests die je in een eerste of tweede gesprek kunt uitvoeren. Niemand kan ze tegelijk allemaal omzeilen. Als een aanbieder bij meer dan twee tests vaag wordt of het gesprek omleidt, weet je genoeg.
Stel deze vragen of doe deze controles. Bij elke test laten we zien wat een goed antwoord is, en wat een waarschuwingssignaal.
Elke makelaar in Dubai is wettelijk verplicht een RERA-broker-card te bezitten met een unieke ORN (Office Registration Number) en een persoonlijke BRN (Broker Registration Number). Zonder deze kaart is het illegaal om vastgoed aan te bieden of te verkopen.
Stuurt direct een foto van de fysieke kaart met QR-code, plus het bedrijfsnummer. Antwoord binnen een uur.
“Wij werken via een partner-makelaar in Dubai”, “die kaart hebben we niet meer nodig”, of vermijdt het onderwerp.
Elk verkoopbaar project in Dubai heeft een DLD permit number — een uniek nummer dat aantoont dat het project is goedgekeurd door het Dubai Land Department en dat de ontwikkelaar bevoegd is om units aan buitenlanders te verkopen. Zonder permit number is verkoop niet legaal.
Permit number staat al in de brochure of e-mail. Makelaar wijst zelfs naar de DLD-portal om het te verifiëren.
“Het wordt binnenkort geregistreerd”, “pre-launch zonder permit”, of “ik vraag het op bij de ontwikkelaar.”
Bij off-plan aankopen moeten alle betalingen via een wettelijk verplicht RERA-gecontroleerd escrow-account lopen, vastgesteld door een licensed escrow-trustee. De ontwikkelaar kan dit geld pas vrijmaken wanneer bouwmijlpalen zijn geverifieerd. Dit beschermt jouw geld zelfs bij faillissement van de ontwikkelaar.
Krijgt direct een document met escrow-bank (vaak Emirates NBD, Mashreq of ENBD), rekeningnummer en trustee-naam.
Betaling moet naar “developer trust account” zonder escrow-vermelding, of “voorlopig naar onze makelaarsrekening”.
“9% rendement” zonder onderbouwing is een verkooppraatje, geen analyse. Een eerlijke makelaar deelt de volledige DCF-berekening (discounted cash flow) met aannames over verhuurperiode, bezetting, service charges, vacancy, exit-strategie en realistische exit-prijs.
“9,2% BAR uitgaande van 10 maanden bezetting, AED 4.500 maandhuur, 8% service charge, 2% vacancy-buffer.”
“Onze klanten halen 12%+”, “we doen geen Excel maar het werkt”, of een rendement zonder bezettings- en kostenaannames.
Een makelaar die Nederlandse klanten heeft begeleid, kan minimaal twee referenten noemen die je rechtstreeks kunt spreken. Een referent uit Dubai zelf is minder waardevol — die kent jouw fiscale, bancaire en culturele context niet.
Twee tot drie Nederlandse namen binnen 48 uur, mét toestemming van die referenten om contact op te nemen.
“Onze klanten willen liever anoniem blijven”, “we hebben vooral Britse klanten”, of doorverwijzing naar online-reviews.
Een betrouwbare makelaar heeft minstens 30+ Google Reviews verzameld over een periode van meerdere jaren, met een mix van enthousiaste en kritisch-constructieve feedback. Heel veel 5-sterren reviews binnen één week is een signaal van inkoop.
Reviews gespreid over 2+ jaar, mix van Nederlandse en internationale reviewers, eerlijke kritische punten.
30+ reviews binnen één maand, alle 5-sterren, vage namen, identieke schrijfstijl, geen reviewer-history.
In Dubai betaalt traditioneel de ontwikkelaar de aanbrengcommissie aan de makelaar — niet de koper. Als de makelaar daarnaast nog een vergoeding van de koper vraagt (advies-fee, management-fee, “begeleidingsvergoeding”), betaal je dubbel en is het belang minder uitgelijnd.
“€0. De ontwikkelaar betaalt onze commissie. Dat staat in onze klantovereenkomst.” Schriftelijk te bevestigen.
“Een kleine management-fee van X%”, “alleen voor extra services”, of vaagheid over de exacte kostenstructuur.
Naast de aankoopprijs komen er kosten kijken bij een Dubai-aankoop: DLD-fee (4% van de prijs), trustee-fee (~AED 4.000), registratiekosten, eerste service charges, en eventueel mortgage-registratie. Een eerlijke makelaar geeft je dit overzicht spontaan voordat je tekent.
Krijgt een PDF met regel-voor-regel: aankoopprijs, DLD-fee, trustee-fee, registratie, eerste service charges, totaal in EUR.
“Daar gaan we het later over hebben”, “veel goedkoper dan in NL” zonder bedrag, of bagatellisering van bijkomende kosten.
Een makelaar die niets ooit afraadt, verkoopt alles. Iemand die jouw situatie écht analyseert, kan minimaal één project of segment noemen dat niet bij jou past, en uitleggen waarom. Dat is een teken van adviesvolwassenheid.
“Project X past niet bij jou omdat de oplevering te ver weg is voor jouw cashflow-doel”, met concrete onderbouwing.
“Eigenlijk past alles bij jou”, “kies gewoon wat je leuk vindt”, of vermijdt de vraag en stuurt terug naar het verkoopgesprek.
Mondelinge beloftes en WhatsApp-berichten zijn juridisch zwak. Een professionele aanbieder stuurt na elk overleg een schriftelijke samenvatting: wat is besproken, welk advies is gegeven, welke aannames zijn gebruikt, welke risico’s zijn benoemd.
E-mail met PDF binnen 1–2 werkdagen, met samenvatting gesprek, advies, aannames, risico’s en vervolgstappen.
“Dat doen we hier niet zo”, alleen WhatsApp-voice-notes, of “ik bel je gewoon weer als er iets verandert.”
We hebben deze checklist gemaakt omdat we erin geloven en omdat we er zelf aan voldoen. Hieronder onze eigen scorecard — verifieer ‘m gerust.
| Test | MIRO score | Hoe te verifiëren |
|---|---|---|
| 1. RERA broker card | ✓ Beschikbaar | BRN + ORN op aanvraag, te checken via dubailand.gov.ae |
| 2. DLD permit number | ✓ In elke brochure | Iedere project-pagina vermeldt status; permit number per unit beschikbaar |
| 3. Escrow-details | ✓ Volledig | Escrow-bank en trustee staan in elk koopcontract, vooraf inzichtelijk |
| 4. DCF met aannames | ✓ Standaard | Excel met alle aannames per regel, binnen 1 werkdag na intake |
| 5. NL referenties | ✓ Beschikbaar | Twee Nederlandse klanten kunnen we voor je beschikbaar maken |
| 6. Google Reviews | ✓ Authentiek | Mix Nederlandse + internationale reviews, gespreid over langere periode |
| 7. Commissie van koper | ✓ €0 | Ontwikkelaar betaalt onze commissie. Staat in klantovereenkomst |
| 8. Totaal kostenoverzicht | ✓ PDF op maat | Volledig in EUR met DLD-fee, trustee, registratie, service charges |
| 9. Afraden mogelijk | ✓ Doen we | Wij raden actief projecten af als ze niet bij jouw doel passen |
| 10. Schriftelijke samenvatting | ✓ Na elk overleg | E-mail met samenvatting binnen 1–2 werkdagen, standaard |
Stuur ons de brochure, de DCF en het advies dat je hebt gekregen. Wij lopen de 10 tests hierboven voor je af, controleren de cijfers op realistische aannames en geven je een onafhankelijk oordeel — zonder verkoopdoel.
Beslis je daarna alsnog om bij de andere partij te kopen? Dat is prima. Wij verdienen niets aan een second opinion, en hebben geen belang om je naar onze projecten te trekken. Het kost je niets en duurt 24–48 uur.
Plan gratis second opinion →Dubai telt ruim 7.000 RERA-geregistreerde makelaars en circa 1.800 makelaarskantoren (cijfers Dubai Land Department 2025). Het aantal groeit jaarlijks. Niet elke geregistreerde makelaar heeft ervaring met buitenlandse — laat staan Nederlandse — kopers; de relevante groep is veel kleiner.
De RERA broker card is een door het Dubai Land Department uitgegeven licentie die makelaars legaal toestemming geeft om vastgoed te verkopen. Elke kaart heeft een unieke BRN (Broker Registration Number) en is gekoppeld aan een ORN (Office Registration Number) van het bedrijf. Verifieer beide op dubailand.gov.ae of in de Dubai REST app.
Wettelijk mag het — er is geen verbod op een koperscommissie. Maar de gangbare praktijk in de off-plan markt is dat de ontwikkelaar de commissie betaalt aan de aanbrengende makelaar (typisch 2–5% van de verkoopprijs). Als een makelaar daarnaast nog een vergoeding van jou wil ontvangen, betaal je effectief dubbel — onderhandel daarover of zoek een partij die kosteloos werkt voor de koper.
Elk legaal verkoopbaar project heeft een DLD permit number. Vraag dit nummer en check ‘m op dubailand.gov.ae onder “Real Estate Project Status”. Daar zie je officieel goedgekeurde status, ontwikkelaar, escrow-bank, totaal aantal units en bouwvoortgang. Als het project er niet in staat, mag het officieel ook nog niet aan buitenlanders worden verkocht.
Een escrow-account is een door RERA verplicht gestelde, separate bankrekening per project waar alle koopbetalingen naartoe gaan. De ontwikkelaar kan dit geld pas vrijmaken wanneer onafhankelijke trustees bouwmijlpalen verifiëren. Dit beschermt jouw geld — zelfs als de ontwikkelaar failliet gaat, blijft het op de escrow staan en kan het worden teruggevorderd of doorgezet via een vervangende bouwer.
Nee, niet verplicht. Je kunt rechtstreeks bij de ontwikkelaar kopen of via een internationale (engels-talige) makelaar. Het voordeel van een Nederlandstalige makelaar zit in fiscale begeleiding (NL-belastingverdrag, box 3-implicatie), juridische begeleiding bij contracten in NL-context, en een aanspreekpunt in jouw tijdzone. Rechtstreeks kopen levert overigens geen prijsvoordeel op — ontwikkelaars hanteren vaste prijzen.
Er is niet één “beste” makelaar — kies een partij die: (1) RERA-geregistreerd is, (2) aantoonbare Nederlandse klanten heeft, (3) Nederlandstalig advies en fiscale context biedt, (4) kosteloos werkt voor de koper, (5) transparante DCF en kostenoverzichten levert, en (6) bereid is een second opinion te geven op een propositie van een andere partij. MIRO Dubai Real Estate is bewust ingericht op deze criteria, en je kunt elk punt onafhankelijk verifiëren.
Plan een gratis second opinion. We checken het project, de DCF en de kostenstructuur tegen onze 10 tests — onafhankelijk en zonder verkoopdoel.
Vul uw gegevens in en stuur ons een bericht. Wij zullen zo snel mogelijk reageren!