Een eerlijke DCF-doorrekening van uw project: bruto en netto BAR, alle kosten en de werkelijke cashflow. Nederlandstalig, transparant en zonder verkoopverhaal.
Het BAR (bruto aanvangsrendement) is de meest gebruikte indicator in vastgoed en wordt berekend als jaarlijkse huurinkomsten gedeeld door de aankoopprijs. Een BAR van 8% betekent dus dat een woning van AED 1.000.000 jaarlijks AED 80.000 aan huur oplevert vóór kosten.
Het netto rendement is wat u daadwerkelijk overhoudt na alle kosten: service charges, property management, vacaturereserve en onderhoud. In Dubai ligt het verschil tussen bruto en netto doorgaans op 1,5–3 procentpunt. Omdat de VAE geen belasting heft op huurinkomsten of vermogenswinst, blijft dit netto rendement onbelast.
Een eerlijke berekening werkt altijd met een Discounted Cash Flow-model (DCF) dat alle kasstromen over de hele bezitsperiode contant maakt. Dit voorkomt dat de mooie startgetallen een verkeerd beeld geven van de werkelijke meerjaarsopbrengst.
Een snelle indicatieve berekening op basis van uw aankoopprijs, BAR en jaarlijkse waardevermeerdering. Voor de complete DCF-doorrekening met service charges, management en vacaturereserve vraagt u onderaan een persoonlijke analyse aan.
| Jaar | Huur | Waardestijging | Pand-waarde |
|---|
Indicatieve berekening. Huur en waardestijging compounden mee met de pand-waarde. Voor netto rendement na service charges, management en vacaturereserve vraagt u een volledige DCF-doorrekening aan.
Wilt u een eerlijke netto-berekening op een concreet project? Wij maken het voor u op maat.
Ontwikkelaars communiceren vaak het hoogste BAR-scenario. Realistisch rendement ligt doorgaans 1–2 procentpunt lager na alle kosten en realistische bezetting.
Service charges variëren sterk per project en complex. Een verschil van AED 5/sqft maakt op een 800 sqft unit AED 4.000 per jaar uit, oftewel 0,5% rendement.
Zelfs in populaire wijken is 100% bezetting onrealistisch. Een vacaturereserve van 1 maand per jaar (ca. 8%) is een gezonde standaard.
Airbnb klinkt aantrekkelijk maar management kost 20–25% (vs. ca. 18% bij long-stay), plus DTCM-vergunning, cleaning en seizoensfluctuaties.
De doorrekening kost u niets en is volledig vrijblijvend. MIRO verdient niets aan de berekening zelf — alleen wanneer u via MIRO een project koopt ontvangen wij een vergoeding van de ontwikkelaar.
Onze cijfers zijn nooit afhankelijk van de developer-brochure. We gebruiken externe markdata van het Dubai Land Department en Ejari (de huurregistratie), aangevuld met onze eigen ervaring uit recente transacties. Dat maakt het rapport objectief en bruikbaar voor ieder serieus beleggingsbesluit.
Wilt u een second opinion op een project dat u zelf al heeft gevonden? Ook dat kan, daar rekenen we wel een vergoeding voor (zie de kaart in de hero). Het voorkomt teleurstellingen en geeft u zekerheid vóór u tekent.
Een realistisch BAR (bruto aanvangsrendement) in Dubai ligt op ca. 6–10%, afhankelijk van locatie, type woning en verhuurvorm. Netto, na service charges, property management en vacaturereserve, houdt u doorgaans 4,5–7% over. Omdat de VAE geen belasting heft op huurinkomsten of vermogenswinst, blijft dit netto rendement onbelast.
MIRO gebruikt een Discounted Cash Flow-model waarbij alle aankoopkosten (DLD-fee, admin, eventuele bank arrangement fee) en jaarlijkse exploitatiekosten (service charges, property management, vacaturereserve, onderhoud) worden verrekend. Onze huurwaarden komen uit Ejari-data en DLD-transacties, niet uit marketingmateriaal van de ontwikkelaar.
Short-stay via Airbnb of Holiday Home kan een hoger bruto rendement opleveren in populaire wijken, maar de exploitatiekosten zijn fors hoger: management 20–25% (tegen ca. 18% bij long-stay), DTCM-vergunning, cleaning en seizoensafhankelijkheid. Voor investeerders op afstand is long-stay doorgaans verstandiger.
Niets, mits het gaat om een project dat MIRO ook kan aanbieden. Onze vergoeding ontvangen wij in dat geval van de ontwikkelaar bij eventuele aankoop. Wilt u een second opinion op een pand dat u zelf al heeft gevonden, dan brengen wij voor de tijd en het onderzoek wel een vergoeding in rekening.
De twee posten die investeerders het meest verrassen zijn service charges en property management. Service charges variëren van AED 10 tot AED 30 per sqft per jaar; property management kost bij long-stay ca. 18% van de jaarhuur. MIRO legt alle kosten vooraf transparant op tafel, zodat u geen verrassingen heeft.
Stuur ons het project of een link, dan ontvangt u binnen 1 werkdag een volledige doorrekening: bruto BAR, netto rendement, cashflow en exit-scenario.
Kosteloos en vrijblijvend voor projecten die wij kunnen aanbieden.
Vul uw gegevens in en stuur ons een bericht. Wij zullen zo snel mogelijk reageren!